Để tránh rủi ro bị mất tiền và mua phải nhà đất không được phép bán, bị ngăn chặn, bị kê biên, bị thế chấp… thì người mua nên yêu cầu hợp đồng đặt cọc có công chứng.

Tôi dự định mua căn nhà trị giá 3 tỉ đồng. Chủ nhà yêu cầu tôi đặt tiền cọc trước 50 triệu đồng mà chỉ làm hợp đồng tay. Việc đưa tiền đặt cọc chỉ có tôi với người bán biết thì có rủi ro quá không? 

Nếu họ nhận tiền xong rồi bỏ trốn, thì tôi biết đi đâu để tìm? Tôi chưa hiểu hết về những ràng buộc liên quan đến đặt cọc. Vậy tôi nên làm gì để tránh bị lừa?

Bạn đọc Thái Hưng thắc mắc với phòng công chứng Nguyễn Sang.

Chuyên gia tư vấn

Đại diện Văn phòng Công chứng Nguyễn Sang tư vấn, theo điều 292 bộ luật Dân sự thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, điều 328 bộ luật Dân sự cũng quy định:

Đặt cọc là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, thì khi giao dịch phải bảo đảm các điều kiện như: các bên tham gia ký kết phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; phải hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (điều 117 bộ luật Dân sự).

Như vậy, nếu người bán nhà đã nhận tiền đặt cọc nhưng lại vi phạm hợp đồng như đổi ý không bán nhà nữa, tìm cách trì hoãn kéo dài thời gian… bạn có thể dùng hợp đồng đặt cọc tay đã ký trước đó rồi khởi kiện ra tòa án để đòi quyền lợi.

Tuy nhiên, hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì bạn và người bán nên đến các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có căn nhà, để công chứng.

Cụ thể, công chứng sẽ giúp bạn kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác...

Như vậy, sau khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, thì người bán cũng khó có thể tiếp tục bán căn nhà cho nhiều người khác.

Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc mà các bên tự ký kết bằng giấy tay thì bạn sẽ không thể biết được tình trạng pháp lý của căn nhà như đã phân tích ở trên. 

Ngoài ra, trên thực tế vì không qua công chứng nên có nhiều trường hợp, một căn nhà bị chủ nhà bán cho nhiều người. Việc này dẫn đến các bên phải kéo nhau ra tòa án giải quyết, rất mất thời gian, tiền bạc.

Nguồn Thanhnien.vn